Understanding Lender-Required Flood Insurance

“Seuls quelques centimètres d’eau provenant d’une inondation peuvent causer des dizaines de milliers de dollars de dégâts”, selon le National Flood Insurance Program. Ce fait résume pourquoi les prêteurs hypothécaires demandent parfois aux emprunteurs d’acheter assurance inondation.

Cependant, agents immobiliers et les prêteurs hypothécaires n’informent souvent pas les clients des exigences en matière d’assurance contre les inondations tant qu’une propriété n’est pas déjà en escroc. Les propriétaires ignorent également que de nombreuses zones qui ne semblent pas immédiatement menacées d’inondation sont en fait classées à haut risque par l’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA). Si vous vous êtes retrouvé dans cette situation ou si vous ne voulez pas être pris au dépourvu, cet article vous aidera à démystifier l’assurance contre les inondations exigée par le prêteur.

Points clés à retenir

  • Une assurance contre les inondations est souvent exigée par les prêteurs hypothécaires lorsque les propriétés sont situées dans des zones inondables à haut risque désignées par le gouvernement fédéral ou dans des plaines inondables.
  • L’assurance contre les inondations est une police distincte de l’assurance habitation, qui ne couvre généralement pas les dommages ou la destruction par les inondations.
  • Les prêteurs n’exigent généralement qu’une assurance contre les inondations pour couvrir la structure de la propriété, bien que les emprunteurs puissent également souscrire une couverture pour leurs effets personnels et leurs meubles.
  • L’assurance contre les inondations est disponible par le biais du programme fédéral d’assurance contre les inondations (NFIP) pour les propriétaires dans les zones à haut risque et d’autres communautés participantes.

Pourquoi les prêteurs ont besoin d’une assurance contre les inondations

La assurance contre les risques section des polices d’assurance standard des propriétaires ne couvre pas les inondations causées par des causes naturelles externes, comme les fortes pluies, ou celles causées par l’homme, comme la rupture d’un barrage. Seule une assurance contre les inondations spécifiquement nommée, une police d’assurance distincte, peut protéger contre ce type de destruction ou de dommage.

L’assurance contre les inondations est généralement facultative pour les propriétaires hypothécaires dans ce qui est normalement considéré comme des zones inondables à faible risque. Il peut même être facultatif pour les propriétaires hypothécaires situés dans des zones inondables à haut risque, selon le type de prêt. Cependant, les propriétaires seront tenus de souscrire une assurance contre les inondations s’ils contractent une hypothèque auprès d’un prêteur sous réglementation fédérale ou assuré (comme un FHA hypothécaire) et acheter une maison dans une zone inondable à haut risque (également connue sous le nom de zone spéciale inondable). Dans la plupart des cas, le propriétaire devra payer une assurance inondation chaque année jusqu’à ce que l’hypothèque soit remboursée.

Lorsqu’une personne contracte une hypothèque, la maison sert de collatéral si l’emprunteur cesse de faire ses versements hypothécaires. Lorsqu’une propriété est financé, le prêteur a souvent un intérêt financier plus important dans le bien que l’emprunteur. Si l’un des actifs du prêteur est endommagé par les eaux de crue et que l’emprunteur abandonne la maison et arrête de faire des versements hypothécaires, le prêteur est pris dans une position perdante. Pour éliminer ce risque, de nombreux prêteurs exigent que le propriétaire souscrire une assurance inondation.

L’assurance contre les inondations fournira de l’argent pour réparer ou même reconstruire une maison si elle est endommagée ou détruite par une inondation. Si le propriétaire doit déposer une réclamation, il ne sera responsable que du paiement de la déductible. En conséquence, le propriétaire gardera la maison et continuera à faire des versements hypothécaires, et tout le monde sera content.

Comment fonctionne l’assurance inondation ?

L’assurance contre les inondations fonctionne comme les autres produits d’assurance. L’assuré — le propriétaire — verse une cotisation annuelle prime en fonction du risque d’inondation de la propriété et de la franchise qu’ils choisissent. Si la propriété est endommagée ou détruite par une inondation, le propriétaire reçoit en espèces le montant nécessaire pour réparer les dommages, jusqu’à concurrence de la limite de la police.

Le propriétaire doit sécuriser la police d’assurance contre les inondations avant de fermer une propriété et la renouveler chaque année pour couvrir le solde du capital du prêt. Le prêteur collectera généralement les paiements d’assurance contre les inondations avec le paiement hypothécaire mensuel, conservera les fonds dans un compte séquestre et paiera la totalité de la prime à la compagnie d’assurance une fois par an (similaire à la façon dont impôts fonciers et l’assurance habitation sont prises en charge). Ainsi, une fois que le propriétaire a souscrit la police initiale, aucune autre action ne peut être nécessaire en dehors des versements hypothécaires mensuels. Une couverture distincte allant jusqu’à 100 000 $ pour les effets personnels est également disponible.

Qui doit souscrire une assurance inondation ?

Vous pouvez vous renseigner sur le risque d’inondation de toute propriété sur FloodSmart.gov ou via la carte du site Web de la FEMA. Si le site Web indique que la propriété se trouve dans une zone à haut risque, une assurance contre les inondations sera probablement requise. La décision finale dépend des cartes de taux d’assurance contre les inondations et d’une détermination officielle des risques de zone inondable. Vous devriez également demander à votre prêteur quelles sont ses exigences en matière d’assurance contre les inondations.

Dans certains quartiers ou même dans des villes entières, il peut être difficile de trouver une maison qui ne se trouve pas dans une zone inondable à haut risque. Dans d’autres régions, vous pouvez éviter d’avoir à souscrire une assurance contre les inondations.

Comment obtenir une assurance contre les inondations

Le programme national d’assurance contre les inondations (NFIP), géré par la FEMA, offre une assurance contre les inondations aux propriétaires des communautés qui participent au programme. Le programme exige que les communautés participantes « adoptent et appliquent des règlements de gestion des plaines inondables qui aident à atténuer les effets des inondations ». Ce programme offre également une petite réduction sur l’assurance contre les inondations en fonction des mesures prises par les communautés pour atténuer les risques d’inondation.

Les polices d’assurance réelles sont émises par des compagnies d’assurance privées, et non par la FEMA. Vous pouvez trouver une compagnie d’assurance participante sur le site Web de la FEMA. Mieux encore, demandez des recommandations à vos amis, votre famille et vos collègues de travail dans votre ville.

Que couvre l’assurance contre les inondations ?

Selon la FEMA, les éléments suivants sont considérés comme faisant partie de la structure du bâtiment et sont couverts :

  • Le bâtiment assuré et sa fondation
  • Les systèmes électriques et de plomberie
  • Équipement de climatisation centrale, fournaises et chauffe-eau
  • Réfrigérateurs, cuisinières et appareils encastrés tels que les lave-vaisselle
  • Moquette installée en permanence sur un sol non fini
  • Lambris, panneaux muraux, bibliothèques et armoires installés en permanence
  • Stores de fenêtre
  • Garages individuels jusqu’à 10 % de la couverture des biens immobiliers (les bâtiments indépendants autres que les garages nécessitent une police d’assurance immobilière distincte)
  • L’enlèvement des débris

Qu’est-ce que l’assurance contre les inondations ne couvre pas ?

Comme spécifié par la FEMA, beaucoup de choses importantes et coûteuses ne sont pas couvertes par l’assurance contre les inondations. Vous devrez acheter d’autres biens personnels ou la couverture du contenu si vous vous inquiétez du coût de remplacement des éléments suivants :

  • Effets personnels tels que vêtements, meubles et équipements électroniques
  • Rideaux
  • Climatiseurs portatifs et de fenêtre
  • Fours à micro-ondes et lave-vaisselle portatifs
  • Tapis non inclus dans la couverture du bâtiment (voir ci-dessus)
  • Laveuses et sécheuses
  • Congélateurs alimentaires et aliments qu’ils contiennent
  • Certains objets de valeur, tels que des œuvres d’art originales et des fourrures (jusqu’à 2 500 $)

De plus, ni l’assurance bâtiment ni l’assurance contre les inondations des biens personnels ne couvriront les éléments suivants :

  • Dommages causés par l’humidité, la moisissure ou la moisissure qui auraient pu être évités par le propriétaire
  • Devise, métaux précieuxet des papiers de valeur tels que des certificats d’actions
  • Biens et effets personnels à l’extérieur d’un bâtiment, tels que des arbres, des plantes, des puits, des fosses septiques, des allées, des terrasses, des patios, des clôtures, des digues, des bains à remous et des piscines
  • Frais de subsistance, comme un logement temporaire
  • Pertes financières causées par une interruption d’activité ou la perte de jouissance d’un bien assuré
  • La plupart des véhicules automoteurs, tels que les voitures, y compris leurs pièces

Combien coûte une assurance inondation ?

Le coût pour assurer une propriété contre les dommages causés par les inondations est déterminé par risque-les facteurs associés tels que l’année de construction du bâtiment, le nombre d’étages, le niveau de risque d’inondation et le montant de la couverture exigée par le prêteur. Ce montant doit être basé sur le coût de reconstruction, qui peut être obtenu auprès de votre l’assurance habitation compagnie.

Le prix pour assurer une propriété avec une franchise particulière et un montant de couverture particulier sera le même, peu importe qui vous choisissez comme assureur, car les primes d’assurance contre les inondations sont réglementées par le gouvernement. Cependant, vous avez un certain contrôle sur le coût de votre police car vous pouvez choisir le montant de votre franchise.

Pour savoir combien coûtera l’assurance contre les inondations pour votre résidence en particulier, remplissez le profil de risque sur le site de la FEMA. Ensuite, contactez l’un des agents d’assurance participants répertoriés. Le site Web ne donne qu’une fourchette approximative des coûts de couverture possibles. Un agent d’assurance peut vous donner un devis précis. Vous pouvez toujours obtenir un devis même si vous ne faites que visiter la propriété et que vous ne l’avez pas sous contrat. En général, attendez-vous à payer au moins quelques centaines de dollars par an pour une assurance contre les inondations.

Le montant d’assurance maximal autorisé par la loi pour une police NFIP est de 250 000 $ pour la structure. La couverture du contenu est facultative – elle n’est pas requise par le prêteur – mais elle coûte plus cher (et est limitée à 100 000 $).

Évaluation du coût de l’assurance contre les inondations

Allant de 500 $ à 1 500 $ par année, l’assurance contre les inondations coûte cher et, comme d’autres formes d’assurance plus courantes, peut rendre l’accession à la propriété moins abordable, voire inabordable pour certaines personnes. Calculez si vous serez en mesure de payer une assurance contre les inondations aussi longtemps que vous devrez l’avoir avant de vous engager dans une propriété. Si votre police d’assurance contre les inondations coûte 1 000 $ par année et que vous prenez 30 ans pour payer votre hypothèque, cela représente un coût supplémentaire à long terme de 30 000 $ pour posséder cette maison.

Certaines compagnies d’assurance contre les inondations essaieront de vous faire souscrire une assurance pour un maximum de 250 000 $, même si le prêteur n’exige pas une telle couverture. Si le montant principal d’un prêt n’est que de 200 000 $, la couverture supplémentaire n’est pas nécessaire. Regarde le valeur de remplacement pour votre maison tel que déterminé par votre compagnie d’assurance habitation. Il s’agit du montant total pour lequel vous devez souscrire une assurance. L’assurance ne doit couvrir que la valeur de la structure physique, pas celle du terrain.

Refinancement et assurance contre les inondations

Si vous pensez à refinancement et que vous n’êtes pas tenu d’avoir une assurance contre les inondations en vertu de votre prêt hypothécaire actuel, vérifiez si votre désignation contre les inondations a changé. Vous vous trouvez peut-être maintenant dans une zone inondable à haut risque, même si vous ne l’étiez pas auparavant. Cela ne vaut peut-être pas la peine de refinancer lorsque vous ajoutez le nouveau coût de l’assurance contre les inondations.

Enfin, la couverture maximale autorisée de 250 000 $ peut ne pas être suffisante pour reconstruire certaines propriétés. Si votre compagnie d’assurance habitation indique qu’il vous en coûtera plus de 250 000 $ pour reconstruire votre propriété en cas de perte totale, soyez conscient du risque auquel vous êtes toujours soumis même avec une couverture d’assurance contre les inondations.

Éviter l’assurance inondation requise par le prêteur

Il existe plusieurs options pour éviter l’assurance contre les inondations exigée par le prêteur (ou au moins pour en réduire le coût), bien qu’elles ne soient pas réalisables pour tout le monde, en particulier pour ceux qui vivent dans des zones à haut risque.

Les acheteurs dont les propriétés sont situées dans une zone inondable et qui recherchent un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement fédéral, tel qu’un prêt FHA, sont généralement tenus de souscrire une assurance contre les inondations adéquate pour recevoir un financement.

Rechercher

Faites des recherches avant d’acheter. Trouvez des propriétés qui ne sont pas situées dans des zones inondables. Ou, faites faire une enquête (pour environ 1 500 $) pour voir si votre propriété spécifique est suffisamment élevée pour ne pas être dans la zone inondable, même si votre communauté l’est généralement. Vous pourrez peut-être obtenir un exemption si vous pouvez prouver que votre propriété n’est pas à haut risque.

Rénover

Il existe plusieurs façons d’atténuer les risques de dommages causés par les inondations, et donc le coût de votre assurance contre les inondations. Les maisons avec sous-sol et vide sanitaire souffrent davantage des inondations; cela vaut peut-être la peine de les remplir et d’en faire une base solide. Le déplacement des services publics d’un sous-sol à un hangar au niveau du sol aide également. Il en va de même pour la rénovation de votre maison afin de l’élever au-dessus du niveau d’inondation de base de votre région.

Organiser

Organisez votre communauté et travaillez avec le gouvernement local pour faire des choses pour atténuer les risques d’inondation au point où la zone n’est plus dans une zone à haut risque – ou du moins est désignée dans une zone inférieure. Les communautés qui le font reçoivent souvent des remises du NFIP.

L’essentiel

Devoir souscrire une assurance contre les inondations ne devrait pas être une mauvaise surprise lorsque vous achetez ou refinancez une maison. Se renseigner maintenant peut vous aider à comprendre quand les prêteurs ont besoin d’une assurance contre les inondations, comment réduire son coût ou, dans certains cas, même comment l’éviter complètement.

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