Is it Better than Buy-and-Hold?

La question de savoir si retourner ou acheter et détenir un bien immobilier est la meilleure stratégie pour investir dans l’immobilier n’a pas de réponse correcte. Au lieu de cela, choisir une méthode plutôt qu’une autre devrait faire partie d’un plan stratégique clair qui tient compte de vos objectifs généraux.

Vous devez également prendre en considération les opportunités présentées par le marché existant. Voici un aperçu de ce qu’implique la poursuite de chaque stratégie et comment décider laquelle pourrait vous convenir.

Points clés à retenir

  • Renverser des propriétés et acheter et détenir des biens immobiliers représentent deux stratégies d’investissement différentes.
  • Posséder un bien immobilier offre aux investisseurs la possibilité d’accumuler un patrimoine au fil du temps et d’éviter les soubresauts boursiers.
  • Le retournement peut fournir un retour rapide sur votre investissement et éviter les tracas continus liés à la recherche de locataires et à l’entretien d’une propriété, mais les coûts et les taxes peuvent être élevés.
  • Les propriétés à acheter et à conserver offrent un revenu mensuel passif et des avantages fiscaux, mais tout le monde n’est pas préparé à la gestion et aux responsabilités légales d’être propriétaire.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

C’est une bonne question. La propriété immobilière résidentielle suscite un intérêt toujours croissant de la part des investisseurs de détail pour plusieurs des raisons suivantes :

  • L’immobilier peut offrir des rendements plus prévisibles que les actions et les obligations.
  • L’immobilier fournit une inflation haie parce que les taux de location et les flux de trésorerie d’investissement augmentent généralement au moins autant que le taux d’inflation.
  • L’immobilier offre un excellent endroit pour Capitale lorsque vous n’êtes pas sûr des perspectives des actions et des obligations.
  • Les capitaux propres créés dans un investissement immobilier constituent une excellente base pour financer d’autres opportunités d’investissement. Au lieu d’emprunter pour obtenir le capital à investir (c’est-à-dire acheter des actions est la marge), les investisseurs peuvent emprunter sur leurs fonds propres pour financer d’autres projets.
  • La déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires rend l’emprunt contre une maison attrayant.
  • En plus de fournir des flux de trésorerie aux propriétaires, l’immobilier résidentiel peut également être utilisé pour une maison ou à d’autres fins.

Revenu passif vs actif

Une distinction clé entre l’achat, la détention et le retournement de propriétés est que le premier peut vous fournir revenu passiftandis que ce dernier propose revenu actif.

Le revenu passif est l’argent qui est gagné sur des investissements qui continuent à rapporter de l’argent sans aucune participation matérielle de votre part. Cela peut provenir d’actions et d’obligations ou de la possession d’un bien locatif et de la perception de revenus locatifs chaque mois, à condition que vous embauchiez une société de gestion pour effectuer toutes les tâches requises, telles que trouver des locataires, percevoir les loyers et s’occuper de l’entretien.

Le revenu actif est l’argent que vous gagnez en échange du travail que vous effectuez. Cela inclut votre salaire au travail, ainsi que les bénéfices que vous réalisez en renversant des maisons. Le retournement est considéré comme un revenu actif, que vous effectuiez ou non le travail physique de décapage des sols. C’est toujours une entreprise dans laquelle vous vous engagez – trouver une propriété à retourner, l’acheter, obtenir une assurance, superviser les entrepreneurs, gérer le projet, etc.

En ce sens, le retournement n’est pas seulement une stratégie d’investissement comme l’achat et la détention d’actions ou de biens immobiliers. Si vous avez un travail de jour, gardez à l’esprit que votre temps libre sera probablement occupé par toutes les exigences qu’implique le retournement d’une propriété.

Deux façons de retourner les propriétés

Deux grands types de propriétés peuvent être utilisés dans une approche d’achat/vente d’investissement immobilier. Le premier est des maisons ou des appartements qui peuvent être achetés ci-dessous valeur marchande actuelle parce qu’ils sont dans la détresse financière. Le second est le réparateur, une propriété présentant des problèmes de structure, de conception ou d’état qui peuvent être surmontés pour créer de la valeur.

Les investisseurs qui se concentrent sur les propriétés en difficulté le font en identifiant les propriétaires qui ne peuvent plus gérer ou entretenir leurs propriétés ou en trouvant des propriétés qui sont surendetté et risquent d’entrer dans défaut. D’un autre côté, ceux qui préfèrent les réparateurs rénoveront ou amélioreront une propriété afin qu’elle fonctionne mieux pour les propriétaires ou soit plus efficace pour les locataires d’appartements.

L’acheteur d’un réparateur utilisant cette tactique s’appuie sur le travail investi pour augmenter les valeurs au lieu de simplement acheter une propriété à faible coût pour créer des retours sur investissement élevés. Bien sûr, il est possible de combiner ces deux stratégies lors du retournement de propriétés, et c’est exactement ce que font de nombreuses personnes.

Cependant, trouver systématiquement ces opportunités peut être difficile à long terme. Pour la plupart des gens, le retournement de propriétés devrait être considéré davantage comme une stratégie tactique que comme un plan d’investissement à long terme.

Les avantages et les inconvénients du retournement

Avantage : un retour plus rapide sur votre argent

L’un des grands avantages du retournement des propriétés est de réaliser rapidement des gains, ce qui libère du capital à d’autres fins. Le temps moyen pour retourner une maison est d’environ six mois, bien que les débutants doivent s’attendre à ce que le processus prenne plus de temps.

Pour : un investissement potentiellement plus sûr

Contrairement à la bourse, qui peut tourner en milieu de journée, les marchés immobiliers sont souvent plus prévisibles. Dans un sens, le retournement des propriétés pourrait être considéré comme une stratégie d’investissement plus sûre, car il vise à garder capital à risque pendant un minimum de temps. Il manque également la gestion et location les risques inhérents à la détention d’un bien immobilier, sans parler des tracas liés à la recherche de locataires, à la collecte des loyers et à l’entretien d’une propriété.

Inconvénient : Coûts

Le renversement de maisons peut créer des problèmes de coûts auxquels vous ne faites pas face avec des investissements à long terme. Les dépenses liées au retournement peuvent exiger beaucoup d’argent, ce qui entraîne des problèmes de trésorerie. Car coûts de transaction sont très élevés tant à l’achat qu’à la vente, ils peuvent affecter de manière significative les bénéfices. Si vous abandonnez votre travail quotidien et que vous comptez sur le retournement pour votre revenu, vous renoncez également à un salaire constant.

Inconvénient : les taxes

La rapidité d’exécution des propriétés (et la rapidité est primordiale dans les transactions réussies) peut créer des fluctuations de revenus qui peuvent augmenter votre facture fiscale. Cela est particulièrement vrai si les choses évoluent trop vite pour tirer parti des avantages à long terme. impôt sur les plus-values règles. Dans ces cas, vous devrez payer un taux d’imposition plus élevé sur les gains en capital en fonction de votre revenu gagné si vous êtes propriétaire d’un bien depuis moins d’un an.

Les avantages et les inconvénients du Buy-and-Hold

Avantage : revenu continu

Posséder un bien locatif vous assure un revenu régulier, peu importe où vous vous trouvez ou ce que vous faites. De plus, acheter et détenir un bien immobilier est une recette connue pour accumuler beaucoup richesse. Beaucoup de “vieil argent” aux États-Unis et à l’étranger a été accumulé grâce à la propriété foncière. Malgré les périodes de baisse des prix, valeurs foncières ont presque toujours rebondi à long terme car l’offre de terres est limitée.

Pour : Augmentation de la valeur des propriétés

Plus longtemps vous détenez votre immeuble de placement, plus vous avez de chances de profiter de l’inflation. Cela augmentera la valeur de la propriété tandis que le montant que vous avez emprunté pour l’hypothèque diminue au fur et à mesure que vous le remboursez. Supposons que vous puissiez acheter pendant un marché d’acheteurs et vendre pendant un marché de vendeurs. Ensuite, il existe également un réel potentiel de retour sur investissement important.

Pour : Les impôts

Posséder un bien locatif présente des avantages fiscaux qui ne sont pas accessibles aux flippers. Les biens locatifs sont imposés comme un revenu de placement, avec des taux d’imposition inférieurs. Vous pouvez également déduire les dépenses, y compris les réparations, l’entretien ou l’entretien, le paiement d’un gestionnaire immobilier et la conduite vers ou depuis votre propriété.

De plus, vous paierez des impôts au taux des plus-values ​​à long terme si vous décidez de vendre après avoir été propriétaire pendant plus d’un an.

Con: Coûts de vacance

Ne pas trouver de locataires est l’un des risques de la possession d’un bien locatif. Cela est vrai que vous le fassiez vous-même ou que vous engagiez une société de gestion pour le faire pour vous. Si votre propriété reste vide pendant des mois ou des années, vous êtes responsable de couvrir l’hypothèque pendant cette période. Avant d’investir dans une propriété en achat-conservation, vous devez vous assurer que votre budget couvrira un à trois mois de vacance par an.

Inconvénient : problèmes de gestion et juridiques

La propriété immobilière à long terme est une entreprise à forte intensité de gestion qui dépasse les compétences de nombreux investisseurs. Certains investisseurs, en particulier les nouveaux propriétaires de biens locatifs, sont mal préparés ou mal équipés pour faire face aux responsabilités et aux problèmes juridiques liés au fait d’être propriétaire. Le processus de recherche de locataires de qualité et de satisfaction de leurs besoins peut être une entreprise stressante et chronophage. Cependant, réussi gestion de la propriété est nécessaire pour assurer des flux de trésorerie continus provenant de son investissement.

Choisir une stratégie

Vous devez répondre à quelques questions essentielles pour décider si retourner des propriétés ou les conserver à long terme est la meilleure stratégie. Vous devez décider si votre l’allocation du capital à l’immobilier est un investissement permanent ou simplement un moyen de profiter d’une hausse attendue des prix de l’immobilier.

Il serait également utile que vous déterminiez ce que rapport risque/rendement convient à cette partie de votre portefeuille de placement. Enfin, vous devez avoir la tolérance au risque et les compétences nécessaires pour assumer les responsabilités de gestion qui accompagnent l’un ou l’autre type d’investissement.

Supposons que le capital ne soit pas disponible pour acheter un portefeuille diversifié. Dans ce cas, un investisseur potentiel doit être prêt à assumer risque non systématique. Cela inclut les risques immobiliers individuels et le manque potentiel de demande pour la propriété, que ce soit par les propriétaires ou les locataires.

Si vous envisagez une stratégie d’achat et de vente, vous devez également déterminer si vous avez les compétences nécessaires pour découvrir vente en détresse propriétés ou fixateurs. Dans cette stratégie transactionnelle, il est essentiel de déterminer si le capital peut être tourné suffisamment de fois au cours d’une période d’investissement donnée pour surmonter les coûts de transaction. Ils comprennent courtagele financement et frais de clôture.

Vous pouvez profiter des avantages des deux stratégies en développant une entreprise de retournement de maisons et en utilisant vos bénéfices pour investir dans des immeubles à revenus locatifs à long terme.

L’essentiel

Le choix entre les deux stratégies en question dépend de votre situation financière particulière et de vos objectifs. Néanmoins, la stratégie de détention à long terme est généralement plus appropriée pour ceux qui utilisent l’immobilier comme une partie essentielle de leurs portefeuilles de placement globaux.

D’un autre côté, le retournement des propriétés est généralement préférable lorsque l’immobilier est utilisé comme complément ou comme tactique d’amélioration du rendement.

Les investisseurs souhaitant s’enrichir et tirer des revenus de leurs investissements immobiliers devraient envisager de détenir des biens immobiliers à long terme. Ils peuvent utiliser les fonds propres intégrés au portefeuille pour financer d’autres opportunités d’investissement, avec la possibilité de vendre éventuellement les propriétés dans un marché haut de gamme.

Le retournement des propriétés est une tactique qui convient le mieux aux périodes où les perspectives sur les marchés boursiers et obligataires sont faibles. Cela peut également fonctionner pour les personnes qui essaient de réaliser à court terme les gains en capital aussi longtemps que le marché du logement le permet.

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